l diritto all’accessibilità non è una concessione, ma un principio costituzionale.
Eppure, in Italia, più del 60% degli edifici condominiali presenta ancora barriere architettoniche che rendono difficile o impossibile l’accesso a persone con disabilità, anziani o genitori con passeggini.

La Regione Lombardia ha recentemente approvato una norma che rilancia il tema dell’abbattimento delle barriere architettoniche nei condomìni, semplificando le procedure autorizzative e incentivando economicamente gli interventi.
Una misura che potrebbe fare scuola nel resto del Paese.

Ma cosa cambia in concreto per i condomìni? Quali obblighi spettano all’amministratore? E come possono i residenti ottenere contributi o bonus?

Questo articolo spiega, con taglio pratico, come la legge e la giurisprudenza si stanno evolvendo per garantire edifici davvero accessibili a tutti.

Barriere architettoniche: un problema ancora diffuso

Secondo i dati ISTAT 2024, in Italia vivono circa 3,1 milioni di persone con disabilità motoria.
Di queste, oltre il 70% risiede in edifici costruiti prima del 1990, cioè prima dell’entrata in vigore delle norme sull’accessibilità (D.M. 236/1989).

La conseguenza è evidente: ascensori troppo stretti, gradini agli ingressi, rampe assenti, citofoni irraggiungibili.
Ma non solo: anche i pianerottoli, i garage e i cortili possono diventare ostacoli invisibili per chi vive ogni giorno la fatica del movimento.

Una realtà che trasforma il condominio in una gabbia domestica, violando non solo la legge, ma la dignità della persona.

Cosa prevede la legge nazionale

L’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio è regolata principalmente da tre norme:

1. Legge 13/1989 – “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”;
2. D.M. 236/1989 – che stabilisce i criteri tecnici di progettazione;
3. Codice Civile, art. 1120 e 1136 – che regolano le delibere assembleari relative ai lavori.

In sintesi, l’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza semplice (500 millesimi) gli interventi di abbattimento, purché non pregiudichino la stabilità o il decoro dell’edificio.

Ma anche se l’assemblea dice no, il singolo condomino ha diritto di eseguire a proprie spese le opere necessarie per garantire la propria accessibilità, come confermato dalla Cassazione civile n. 6109/2022.

👉 Leggi anche: Abbattimento barriere e diritti dei condomini disabili

La nuova legge lombarda: semplificazioni e incentivi

La Legge regionale Lombardia n. 6/2025 (approvata a ottobre 2025) rappresenta un passo avanti concreto.
Introduce un iter più snello per la realizzazione di opere accessibili e potenzia il coordinamento tra condomìni, comuni e ASL.

H3. Le principali novità

• Autorizzazione semplificata: non è più necessario il parere preventivo dei Vigili del Fuoco per rampe e piattaforme elevatrici di modesta entità.
• Sportello Accessibilità: ogni Comune lombardo dovrà istituire un punto di supporto tecnico e legale per i cittadini e gli amministratori.
• Contributo regionale fino al 50% della spesa per interventi di adeguamento (ascensori, servoscala, rampe).
• Coordinamento con il Bonus 75%, per coprire anche il 100% dei costi complessivi tramite detrazioni e fondi integrati.

Un modello che, secondo gli esperti del Politecnico di Milano, potrebbe essere replicato in altre regioni “come esempio virtuoso di sinergia tra edilizia, inclusione e semplificazione amministrativa”.

Bonus barriere architettoniche 75%: come funziona

Dal 2022, il Bonus barriere 75% (art. 119-ter D.L. 34/2020) rappresenta la misura più concreta per incentivare gli interventi.
È valido fino al 31 dicembre 2025 e riguarda:

• Ascensori e servoscala;
• Rampe esterne;
• Piattaforme elevatrici;
• Adeguamento di porte, bagni e pavimenti.

I requisiti tecnici

Gli interventi devono rispettare i criteri del D.M. 236/1989 e migliorare l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli ambienti.

Le modalità di detrazione

Il 75% della spesa è detraibile in 5 anni, con possibilità di sconto in fattura o cessione del credito.
Il tetto massimo di spesa varia da:

• 50.000 euro (edifici unifamiliari);
• 40.000 euro per unità (fino a 8 appartamenti);
• 30.000 euro per le successive.

👉 Approfondisci: Bonus barriere architettoniche 2025: guida pratica

L’amministratore di condominio: il garante dell’accessibilità

L’amministratore ha un ruolo cruciale: deve informare, coordinare e garantire l’applicazione delle normative.
Tra i suoi obblighi rientrano:

1. Convocare l’assemblea per deliberare gli interventi;
2. Aggiornare il registro anagrafe condominiale, indicando eventuali residenti con esigenze di accessibilità;
3. Richiedere preventivi e coordinare i lavori;
4. Garantire la sicurezza in cantiere (D.Lgs. 81/2008).

Il mancato adempimento può configurare responsabilità civile e professionale.
La Cassazione n. 16791/2023 ha stabilito che un amministratore che ignora le richieste di accessibilità può essere revocato “per grave negligenza”.

Quando i vicini dicono no: il diritto prevale

Uno dei nodi più frequenti è il rifiuto dei condomini a partecipare alle spese.
Molti ritengono l’ascensore o la rampa “inutili” se non ne beneficiano direttamente.

Ma la giurisprudenza è chiara: l’accessibilità è un diritto primario che prevale sull’interesse economico.

La Corte Costituzionale (sent. n. 167/1999) ha sancito che “la libertà di movimento è parte integrante della dignità umana”, obbligando i condomìni a non opporsi in modo discriminatorio.

In caso di ostruzionismo, il condomino interessato può agire in giudizio (art. 1102 c.c.) e ottenere l’autorizzazione giudiziale a procedere ai lavori.

Casi reali: quando la giustizia restituisce dignità

A Bergamo, una donna di 78 anni, immobilizzata su sedia a rotelle, ha ottenuto nel 2024 l’autorizzazione del tribunale a installare un servoscala nel condominio, dopo tre anni di rifiuti assembleari.
Il giudice ha imposto ai condomini di partecipare alle spese, riconoscendo “un diritto inviolabile alla libertà personale e alla partecipazione sociale”.

A Milano, un giovane affetto da distrofia muscolare ha vinto una causa simile contro il proprio condominio, che ostacolava l’installazione di una piattaforma elevatrice “per motivi estetici”.

Questi casi dimostrano che l’accessibilità non è un favore, ma una forma di giustizia civile.

Accessibilità e valore immobiliare

Abbattere le barriere architettoniche non è solo un gesto etico: è anche un investimento economico.
Secondo l’Osservatorio Immobiliare 2025, gli edifici accessibili vedono un incremento medio del 6-10% del valore commerciale.

Le agenzie immobiliari confermano che gli acquirenti — soprattutto over 60 — considerano ormai la presenza di ascensore e assenza di gradini come fattori decisivi per la scelta.

Un condominio accessibile è anche più attrattivo per le locazioni turistiche e per le famiglie con bambini.

Le responsabilità collettive: un tema culturale

L’accessibilità non è solo una questione di norme, ma di educazione civica.
Il condominio, microcosmo sociale, deve imparare a ragionare come comunità.

In molte città lombarde, le Camere Condominiali stanno avviando campagne di sensibilizzazione intitolate “Accesso per tutti”, per diffondere l’idea che l’inclusione è una forma di convivenza civile.

Perché un gradino eliminato non è solo cemento tolto, ma una barriera mentale che cade.

👉 Leggi anche: Condominio solidale: quando la comunità diventa inclusiva

Come presentare la domanda di contributo

Per accedere ai fondi regionali o statali servono:

1. Verbale dell’assemblea condominiale con delibera favorevole (o dichiarazione del singolo interessato se in autonomia);
2. Relazione tecnica con preventivo e conformità D.M. 236/1989;
3. Domanda tramite portale regionale o tramite il proprio Comune.

La Regione Lombardia ha predisposto il portale BANDI ONLINE dove è possibile caricare tutta la documentazione.
I contributi vengono erogati fino a esaurimento fondi, con priorità ai soggetti con disabilità certificata.

Conclusione

Le barriere architettoniche sono il simbolo più visibile di una società che non si guarda abbastanza negli occhi.
Ogni gradino non eliminato, ogni rifiuto assembleare, ogni ritardo burocratico è una piccola ferita alla dignità civile.

La nuova legge lombarda e gli incentivi statali offrono finalmente strumenti concreti per cambiare le cose.
Ma la differenza la fa la consapevolezza dei cittadini e la competenza degli amministratori.

Un condominio accessibile è un condominio giusto.
E la giustizia, in fondo, comincia dalla porta di casa.

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Redazione