Ogni autunno, insieme all’accensione del riscaldamento centralizzato, torna un tema che divide molti condomìni: i ripartitori di calore.
C’è chi li considera un alleato del risparmio energetico, chi una fonte di liti e chi, più semplicemente, non sa se sia obbligato a sostituirli.
Negli ultimi anni, con l’evoluzione delle norme europee sull’efficienza energetica, i condomìni italiani si sono trovati di fronte a nuove regole e a una domanda chiara:
può l’assemblea condominiale imporre ai singoli di cambiare i ripartitori di calore?
La risposta — come spesso accade nel diritto condominiale — è: dipende.
Vediamo quando la sostituzione è obbligatoria, chi paga e quali rischi corre chi si oppone, seguendo la normativa aggiornata UNI 10200 e i chiarimenti del D.lgs. 102/2014 e del D.lgs. 73/2020.
Cosa sono i ripartitori di calore e a cosa servono
I ripartitori di calore sono piccoli dispositivi elettronici installati sui radiatori degli impianti centralizzati.
Misurano il consumo individuale di calore e permettono di suddividere le spese del riscaldamento in base ai consumi effettivi, non più solo ai millesimi.
Dal 2017, la loro installazione è obbligatoria in tutti i condomìni con riscaldamento centralizzato, in attuazione della direttiva europea 2012/27/UE sull’efficienza energetica.
Ogni condomino paga quindi due quote:
- una quota fissa (per dispersioni, manutenzione e potenza installata);
- una quota variabile, calcolata dai ripartitori.
👉 Approfondisci: Come si calcolano le spese del riscaldamento centralizzato
Quando i ripartitori di calore vanno cambiati
I ripartitori non durano per sempre. La loro vita utile varia da 8 a 10 anni, secondo il produttore e le condizioni d’uso.
Tuttavia, non basta l’usura tecnica per imporne la sostituzione.
Il cambio diventa obbligatorio in tre casi:
1. Sostituzione o adeguamento dell’impianto termico
Se il condominio sostituisce la caldaia centralizzata o modifica il sistema di contabilizzazione, i ripartitori devono essere aggiornati o sostituiti per garantire la coerenza dei dati di consumo.
2. Dispositivi non conformi alle nuove norme UNI
Le versioni precedenti alla UNI EN 834:2013 e alla UNI 10200:2023 potrebbero non garantire precisione di lettura o compatibilità con i nuovi sistemi di telelettura.
In questo caso, la sostituzione è necessaria per evitare sanzioni e contestazioni legali.
3. Obbligo deliberato dall’assemblea condominiale
L’assemblea può decidere di sostituire tutti i dispositivi, ma solo se la decisione è tecnicamente giustificata e deliberata a maggioranza (art. 1136 c.c., secondo comma).
In mancanza di motivazioni tecniche, non può imporre spese individuali a chi non ha necessità di sostituire i propri ripartitori.
Può il condominio imporre la sostituzione dei ripartitori?
La legge è chiara: l’assemblea può deliberare interventi sull’impianto centralizzato, ma non può imporre spese personali senza motivazione tecnica o normativa.
In pratica, se i tuoi ripartitori funzionano e rispettano le norme vigenti, nessuno può obbligarti a cambiarli solo per uniformità estetica o per una nuova fornitura di servizio.
Tuttavia, se la sostituzione è parte di un progetto approvato e documentato — per esempio un aggiornamento dell’impianto di telelettura o una riqualificazione energetica — la delibera è valida e vincolante.
👉 Leggi anche: Delibere condominiali: quando sono nulle o annullabili
Chi paga la sostituzione dei ripartitori
La regola generale è semplice:
- se la sostituzione è personale o volontaria, paga il singolo condomino;
- se è decisa dall’assemblea per motivi tecnici, la spesa è condominiale, ripartita in base ai millesimi di riscaldamento.
Il costo medio di un ripartitore si aggira tra i 40 e i 70 euro a corpo, a cui si aggiunge la manodopera.
In un appartamento con 6 radiatori, la spesa complessiva si attesta intorno ai 300–400 euro.
Molte ditte offrono servizi di noleggio o manutenzione pluriennale, con costi distribuiti nel tempo e inclusi nelle spese generali.
Cosa dice la normativa UNI 10200:2023
La UNI 10200 stabilisce i criteri di calcolo della ripartizione delle spese di riscaldamento, acqua calda sanitaria e raffrescamento in edifici dotati di impianti centralizzati.
Le principali novità introdotte dall’aggiornamento 2023 sono:
- maggiore attenzione alle dispersioni termiche delle colonne montanti;
- possibilità di differenziare la quota fissa in base alle caratteristiche dell’impianto;
- revisione delle formule per i consumi volontari e involontari;
- obbligo di verifica periodica della taratura dei ripartitori.
Questo significa che, anche senza cambiare i dispositivi, il condominio deve rivedere i criteri di riparto per adeguarsi alla nuova norma.
👉 Approfondisci: Ripartizione spese riscaldamento: la nuova UNI 10200 spiegata
Cosa succede se un condomino si oppone
Chi si oppone alla sostituzione approvata dall’assemblea può impugnare la delibera entro 30 giorni dalla comunicazione, ai sensi dell’art. 1137 c.c.
Tuttavia, se la decisione è stata presa con le maggioranze corrette e basata su motivazioni tecniche, il ricorso difficilmente verrà accolto.
Attenzione però: se il condomino rifiuta l’accesso ai tecnici o ostacola l’intervento sull’impianto comune, rischia una sanzione amministrativa e può essere ritenuto responsabile dei danni in caso di malfunzionamento generale.
Le sanzioni per chi non rispetta gli obblighi
Il D.lgs. 102/2014, modificato dal D.lgs. 73/2020, prevede sanzioni da 500 a 2.500 euro per chi non installa o non mantiene in efficienza i sistemi di contabilizzazione individuale, quando tecnicamente possibile.
Gli enti preposti ai controlli sono:
- Comuni e Province, tramite ispettori energetici;
- ARPA (Agenzia Regionale per la Protezione Ambientale);
- ENEA, per le verifiche su impianti termici.
La mancata sostituzione dei ripartitori non conformi può quindi comportare sanzioni per il singolo o per l’intero condominio, a seconda della responsabilità accertata.
L’amministratore di condominio: un ruolo decisivo
L’amministratore è il primo garante del corretto funzionamento dell’impianto termico e della conformità normativa.
Deve:
- verificare le scadenze di manutenzione e sostituzione dei dispositivi;
- informare tempestivamente i condomini;
- raccogliere preventivi e convocare l’assemblea;
- custodire i report di consumo per almeno 5 anni.
Un amministratore negligente rischia responsabilità civile per omissione se un malfunzionamento comporta sprechi o sanzioni.
👉 Approfondisci: Le responsabilità legali dell’amministratore di condominio
La giurisprudenza: il principio della proporzionalità
Secondo diverse sentenze (Cassazione Civile n. 3014/2019; Trib. Milano, 8.2.2021), la sostituzione dei ripartitori deve essere proporzionata e giustificata.
Un condominio non può obbligare un singolo proprietario a sostenere spese se non vi è una comprovata esigenza tecnica.
Allo stesso modo, non può opporsi a un intervento collettivo volto a mantenere la funzionalità dell’impianto.
La chiave è l’equilibrio tra autonomia del singolo e interesse comune.
I casi pratici più frequenti
- Ripartitori guasti o non leggibili: la sostituzione è obbligatoria e a carico del singolo.
- Cambio fornitore di telelettura: spesa condominiale, decisa in assemblea.
- Aggiornamento impianto a caldaia ibrida: sostituzione obbligatoria per tutti, spesa collettiva.
- Condòmino con impianto autonomo: escluso da spese comuni, ma deve comunque rispettare gli standard di efficienza.
Consigli pratici per i condomini
- Chiedere sempre all’amministratore la relazione tecnica che giustifica la sostituzione.
- Verificare la marca e l’anno di installazione dei propri ripartitori.
- Valutare, se possibile, soluzioni di ripartizione smart con lettura remota e controllo via app.
- In caso di dubbi o contestazioni, rivolgersi a un tecnico termoidraulico certificato o a un consulente energetico.
I ripartitori di calore in condominio sono strumenti fondamentali per una gestione equa e sostenibile del riscaldamento centralizzato.
La sostituzione può essere obbligatoria, ma solo se motivata da ragioni tecniche, normative o di sicurezza.
Il dialogo tra amministratore e condomini resta l’arma più efficace: l’obiettivo non è solo rispettare la legge, ma garantire comfort, risparmio e trasparenza nella vita condominiale.
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